광주연구개발특구 첨단3지구 N-CITY(힐스테이트 및) 분양 투자를 위한 분석

안녕하세요? 오늘은 광주연구개발특구로 지정된 첨단3지구 N-CITY(힐스테이트 및 풍경채) 분양 투자를 위한 분석을 포스팅해보려고 합니다. 아직 부린이라 부족한 점이 많지만 첨단3지구 분양에 관심이 있으시다면 참고해보시길 바라며, 객관적인 자료를 토대로 분석을 했지만 개인적인 의견이 반영된 점 고려해주세요. 

 

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광주 연구개발특구  첨단3지구 N-CITY 

'광주연구개발특구 첨단3지구(공식명칭)'는 AI기반 과학기술 창업단지 중심의 연구 산업 복합단지를 조성하기 위해 계획되었습니다. 이를 위해 AI기반 과학기술창업단지와 국립심뇌혈관센터가 조성될 예정입니다. 

  광주연구개발특구 첨단3지구는 총 3공구로 구분되어 있습니다. 먼저 1공구는 인공지능 중심 산업융합집적단지로, 국립심혈관센터와 광주중부경찰서가 (2027년 목표) 이전될 예정입니다. 일반 제조업이 아닌 AI 연구 개발 등 지식, 첨단산업인 점이 인상적이네요. 2공구에는 의료산업집적지로 조성될 예정입니다. 제조산업용지 위주이지만 비금속 광물 등 환경 오염 가능성이 높은 업종은 불허되었다고 합니다. 마지막 3공구가 바로 7776세대의 아파트가 분양될 예정인 택지 지구 N-CITY입니다. 

 

출처 : 광주광역시 도시공사

 

new, next,nexus(연결), 광주의 미래를 담은 AI 첨단 산업 자족도시로 눈부신 비전과 새로운 주거패러다임을 누리 차세대 도시 

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광주 첨단3지구 N-CITY 아파트 분양 정보 

첨단 3지구는 A1~A8블록으로 총 7,776세대가 분양될 예정이며, 이번 회기에는 A1, 2, 5 블록이 분양을 진행할 계획입니다. 

 

1. A1 블록 : 힐스테이트(1,520세대, 전체 84㎡), 분양 공고 나왔음

힐스테이트 첨단센트럴

2. A2, A5 블록  : 제일풍경채(A2 : 1,845세대 59, 84 ㎡)(A5 : 584세대, 116, 131, 184㎡)

첨단 제일풍경채 A2BL, A5BL

3. N-CITY 주요 특징 

 - 공공택지 분양가 상한제 적용(A1블럭의 경우 34평 확장비 포함하면 5억 초반대, 그런데 옵션이 엄청 많더라...)

 - 19세 이상이면 누구나, 유주택자도 청약 가능

 - 비수도권 공공택지로 전매제한 1년 적용 

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광주 첨단3지구 N-CITY 아파트 분양 투자 평가 

 

1. 직주 근접 

 광주광역시의 행정, 상업 중심지인 상무지구, 산업 중심지이자 상업 중심지이기도 한 수완지구와 첨단 1,2지구와 근접해있습니다. 무엇보다도 첨단 3지구 내에도 산업시설이 입점할 예정이지요. 

2. 편리 

 1) 주거형태 

   7,776세대 계획(현재 분양 진행 혹은 예정 세대 수는 3,949세대)으로 8개 택지지구로 나뉘어져 있으니 1,000세대 이상의 대단지나 500세대 정도의 중단지 아파트가 분양될 예정입니다. 

 

 2) 교통 인프라 

   호남고속도로의 북광산IC와 가깝습니다. 호남고속도로는 광주를 가로지르고 있으며, 제2 순환도로와도 연결되어 있어서 이동이 편리합니다. 또한 하남산단과 가까운 수완지구, 본촌산단과 가까운 첨단2지구와도 가깝죠. (다만 이 곳의 교통란은 엄청납니다.) 그리고 광주보훈병원에서 상무지구를 잇는 '상무지구-첨단산단도로'가 2026년에 개통될 예정으로 광주의 최대 상업단지인 상무지구와도 교통 편의성이 확보됩니다. 

 

 3) 주거 인프라 

  첨단3지구 내에 상업단지와 근린생활시설이 들어올 예정이며, 근방의 첨단 1지구, 2지구, 수완지구의 대형 쇼핑몰과 영화관 등 편의 시설을 누릴 수 있습니다. 참고로 요즘 광주에서 젊은이들 사이에 가장 핫한 곳이 시리단길이라고 첨단2지구에 있지요. 

 

3. 교육환경 

 현 계획상 2개의 유치원과 초등학교, 1개의 중학교와 고등학교가 신축될 예정입니다. 그리고 일부 단지에서는 초품아도 나올 수 있겠습니다. 학원가의 조성 유무는 확실하지 않기 때문에 평가를 내리기 어렵지만, 입주할 세대수가 많으며 중학교와 고등학교도 신축될 예정이기 때문에 최소한의 학원가는 생길거라 예상합니다. (첨단 1지구, 2지구에도 각 각 학원가가 조성되어 있습니다.)

 

4. 주변 시세 

 최근 분양 계획을 발표한 신용힐스테이트 34평이 7억 3,700만원인 것과(최근 광주에서 분양하는 아파트가 평당 2천을 넘어가고 있네요), 첨단 2지구의 브랜드 아파트 34평이 5억대의 시세를 이루고 있는 점을 비교했을 때 분양가 상한제가 적용된 첨단 3지구는 확실히 가격대가 좋습니다. 

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광주 첨단3지구 N-CITY 아파트 청약 전 고려할 점 

1. 향후 3년간의 입주량 

  모든 자산의 가격을 결정하는 요소 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 수요-공급이라고 생각합니다. 따라서 향후 광주광역시의 입주량을 알아볼 필요가 있죠. 해당 지역의 수요량과 입주량을 '부동산 지인'이라는 사이트를 통해 알아봤습니다. 

  부동산 지인 사이트에서 자체 수집한 정보에 따르면 2025년부터는 수요가 공급(입주)보다 많아지기 시작하네요.  2022~2024년은 초과 혹은 적정 상태이니 2025년까지 입주 물량을 소화하지 않을까 생각합니다.

 

2. 첨단 3지구 N-CITY의 행정 구역

  광주연구개발특구 첨단 3지구는 행정 구역상 장성군과 광주광역시를 모두 포함합니다. 이에 따라 A1, A2, A8 블럭의 행정구역이 장성군이 됩니다. 즉, 해당 블럭에 입주를 하면 장성군민이 되는거겠죠. 해당 지역도 '광주권역'에 포함되긴 하지만, 수도권과는 다르기 때문에 가격 방어가 될지는 부린이인 저로서는 판단이 되지 않습니다.

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마치며 

  지금까지 광주연구개발특구 첨단 3지구의 N-CITY에 대한 정보를 분석해봤습니다. 새로운 택지지구에 분양가 상한제 덕분에 상대적으로 경제적인 분양가, 최근 부동산 규제 완화 덕분에 저의 청약 통장을 어루만져 봅니다. A5 블럭이 먼저 분양 공고를 냈으면 묻지도 따지지도 않고 청약을 했을텐데 고민이 되는군요. 다음주에 해당 지역 임장을 가본 다음에 결정을 해봐야겠습니다.